Dreptul de proprietate in Romania postaderare

De la 1 ianuarie, străinii pot deveni, teoretic, proprietari ai terenurilor din Romania. Practic însă, ei trebuie să aştepte între cinci şi şapte ani pană cand vor dobandi acest statut. Deşi anumiţi analişti s-au grăbit să spună că legislaţia actuală nu e în măsură să favorizeze investiţiile străine, piaţa a dovedit exect contrariul. Pentru că, fie persoane fizice fie persoane juridice din afara Romaniei au intuit trendul ascendent al preţurilor la terenuri şi imobile şi au căutat soluţii pentru a cumpăra azi, la preţuri infinit mai mici decat în viitor.

Adoptarea Legii 312/2005 trebuia să clarifice situaţia în care o persoană care nu e cetăţean roman deţine în proprietate o bucată de pămant romanesc. Însă juriştii au găsit cateva lacune în precederile legii, una dintre ele fiind definirea anumitor termeni.

Prevederi

Legea 312/2005 reglementează, în conformitate cu Constituţia Romaniei, procesul prin care cetăţenii străini, apatrizii (persoană care nu are cetăţenia niciunui stat, deci nu se bucură de drepturile cetăţeneşti) şi persoanele juridice străine pot dobandi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor situate în Romania. Fac excepţie de la prevederile acestei legi terenurile care sunt moştenite legal.

Actul normativ a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2007. La această dată au fost abrogate alineatul (4) al art. 13 din Legea nr. 550/2002 privind vanzarea spaţiilor comerciale proprietate privată a statului şi a celor de prestări de servicii, aflate în administrarea consiliilor judeţene sau a consiliilor locale, precum şi a celor din patrimoniul regiilor autonome de interes local, publicată în Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 803 din 5 noiembrie 2002, cu modificările şi completările ulterioare. De asemenea, orice altă dispoziţie, contrară prevederilor Legii 312/2005, a fost eliminată.

Definiţii

Actul normativ defineşte următorii termeni astfel:

a) stat membru – orice stat membru al Uniunii Europene sau al Spaţiului Economic European;

b) stat terţ – orice alt stat decat statele membre;

c) rezident – străinul care are drept de rezidenţă pe teritoriul Romaniei sau, după caz, persoana juridică străină care are cel puţin un sediu secundar pe teritoriul Romaniei, în condiţiile legii;

d) fermier care desfăşoară activităţi independente – orice persoană fizică care desfăşoară activitate agricolă sau silvică, în vederea realizării de produse agricole vegetale ori animale, precum şi de depozitare şi prelucrare a produselor obţinute din activitatea proprie sau care desfăşoară o activitate în vederea realizării de produse lemnoase şi nelemnoase ale fondului forestier, aşa cum sunt definite de legea în vigoare.

Perioade tranzitorii

Cetăţeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în Romania, precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleaşi condiţii cu cele prevăzute de lege pentru cetăţenii romani şi pentru persoanele juridice romane. În cazul reşedinţelor secundare sau a sediilor secundare aparţinand unei persoane juridice, dreptul de proprietate se dobandeşte după o perioadă tranzitorie de cinci ani de la data aderării Romaniei la Uniunea Europeană, respectiv prin 2012.

Cei care nu sunt cetăţeni romani pot deveni proprietari de terenuri forestiere, terenuri agricole sau păduri în 2014, adică după trecerea a şapte ani de la intrarea Romaniei în randul statelor membre ale UE.

Certificat de fermier independent

Tot în articolul 5 se stipulează că fermierii care desfăşoară activităţi independente şi sunt fie cetăţeni ai statelor membre, fie apatrizi cu domiciliul într-un stat membru, care îşi stabilesc reşedinţa în Romania, sau au domiciliul în Romania nu trebuie să aştepte trecerea perioadelor tranzitorii. Însă, pentru a beneficia de aceste dispense, fermierul trebuie să facă dovadă calităţii sale de agricultor care desfăşoară activităţi independente cu documente eliberate de autorităţile competente din statul membru sau de provenienţă. În cazul apatrizilor cu domiciliul în Romania, instituţia care emite certificate în acest sens este Ministerul Agriculturii, Pădurilor şi Dezvoltării Rurale. Legea obligă noii proprietari să păstreze destinaţia terenurilor agricole, a pădurilor şi a terenurilor forestiere pe durata perioadei de tranziţie.

Fără favoritisme?

Cetăţeanul străin, apatridul şi persoana juridică aparţinand statelor terţe pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor, în condiţiile reglementate prin tratate internaţionale, pe bază de reciprocitate. Însă aceste reglementări nu se vor aplica dacă sunt mai favorabile decat cele prevăzute de legislaţia în vigoare pentru cetăţeanului unui stat membru şi pentru persoana juridică constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru.

Bunuri imobile

Prin Legea 312/2005 a fost modificat Articolul 6 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 92/1997 privind stimularea investiţiilor directe, publicată în Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 386 din 30 decembrie 1997, aprobată cu modificări şi completări prin Legeanr.241/1998, cu modificările ulterioare. Astfel, articolul are următorul conţinut: -O societate comercială, persoană juridică rezidentă sau nerezidentă, poate dobandi orice drepturi reale asupra bunurilor imobile, în măsura necesară derulării activităţii sale, potrivit obiectului social, cu respectarea dispoziţiilor legale privind dobandirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine.-

Protecţia generală

Constituţia Romaniei, revizuită în 2003, consacră dreptul la proprietate privată. Prin Articolul 44 se dispune că -Dreptul de proprietate, precum şi creanţele asupra statului, sunt garantate. Conţinutul şi limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege.- Totodată, proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular. -Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea Romaniei la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care Romania este parte, pe baza de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală.- De asemenea, articolul 18 al legii fundamentale garantează protecţia generală a persoanelor şi a averilor deţinute de cetăţenii străini şi apatrizii care locuiesc în Romania.