Aspecte teoretice si practice privind vanzarea si achizitionarea unui imobil

In primul rand, trebuie mentionat faptul ca vanzarea unui imobil trebuie realizata sub forma autentica, si anume incheiata la notariat, moment la care proprietarul va pune la dispozitie biroului actele sale de proprietate.

Proprietarul este cel care se ocupa cu procurarea efectiva a documentelor necesare vanzarii, biroul notarial dobandeste extrasul de carte funciara, el fiind singurul indreptatit pentru acest lucru, iar cumparatorul are obligatia de a achita taxele notariale.

Vom structura in cele ce urmeaza obligatiile fiecarei parti, procedura, precum si elementele specifice unei vanzari. Astfel:

Proprietarul imobilului trebuie sa aduca actele de proprietate ale imobilului care difera dupa cum este vorba de imobil-cladire sau imobil-teren.

Pentru imobil-cladire, actele sunt urmatoarele:

A. daca imobilul a fost cumparat de la persoana fizica:

– actul de proprietate e contractul de vanzare-cumparare incheiat intre parti, autentificat de un birou notarial

B. daca imobilul a fost cumparat de la SC ROMCONFORT, ICRAL, DAFI dupa 1989:

– contractul de vanzare-cumparare incheiat cu SC ROMCONFORT, ICRAL, DAFI sau contract de construire incheiat cu OCLPP Bucuresti.

Aceste contracte de vanzare-cumparare cuprind in continutul lor modalitatea de achitare a apartamentului care poate fi in rate, caz in care se mentioneaza -avans…………. si imprumut …………….. lei- sau este prevazut pur si simplu -achitat integral-.

Creditul poate fi acordat de C.E.C., DAFI, ROMCONFORT sau unitatea la care era angajat proprietarul la acea data.

In aceasta situatie, pe langa contractul de vanzare-cumparare trebuie sa existe si un contract de imprumut care sa prevada toate datele de identificare ale proprietarului, ale imobilului pentru care se acorda imprumutul, precum si modalitatile de rambursare a creditului in speta.

– dovada achitarii integrale a apartamentului de la SC ROMCONFORT, ICRAL, DAFI daca plata s-a facut in rate.

– proces-verbal de predare-primire a imobilului, care reprezinta o anexa a contractului de vanzare-cumparare, dar poate de asemenea sa fie parte integranta a contractului, caz in care acest contract cuprinde urmatoarea clauza: -Procesul-verbal de predare-primire face parte integranta din prezentul contract-.

Daca plata ratelor catre S.C. ROMCONFORT s-a facut cu imprumut de la CEC, atunci este necesara si incheierea de radiere a inscriptiei ipotecare pe care CEC-ul a luat-o la semnarea contractului de vanzare-cumparare.

C. daca imobilul a fost cumparat inainte de 1989 de la fostul OJCVL, sunt necesare:

– Contractul de construire;

– Procesul-verbal de predare-primire a imobilului;

– Titlul de proprietate eliberat de Administratia financiara. Incheierea de radiere a inscriptiei ipotecare, pe care CEC-ul a luat-o la semnarea contractului de vanzare-cumparare (daca acesta a fost cumparat cu plata in rate).

Daca imobilul a fost achitat integral, dar nu a fost radiata inscriptia ipotecara, atunci trebuie sa va prezentati la CEC cu contractul de construire in original si sa depuneti o cerere prin care sa solicitati eliberarea unei adeverinte din care sa rezulte ca imobilul a fost achitat integral si acordul CEC-ului pentru radierea inscriptiei ipotecare. Termenul de eliberare variaza intre 3 si 7 zile. Radierea inscriptiei ipotecare se face la Judecatorie.

D. daca imobilul a fost dobandit prin mostenire se va prezenta certificatul de mostenitor prin care se atesta calitatea de mostenitor la care se adauga si actele initiale de proprietate ale defunctului, prin care acesta din urma a procurat imobilul.

Pentru toate aceste situatii mai sunt necesare si urmatoarele documente:

– daca intabularea dreptului de proprietate a fost inscrisa dupa 1 ianuarie 2006 se prezinta si un exemplar din planurile cadastrale realizate de expertul cadastral

– incheierea de intabulare prin care s-a facut inscrierea proprietarului in Cartea Funciara la ONCPI.

– certificat fiscal eliberat de catre directia de taxe si impozite locale a sectorului unde se afla imobilul, cu specificarea -pentru vanzare-, care e valabil intre 48 ore pana la 15 zile, in functie de prevederile administratiei respective, si care poate fi obtinut fie pe loc, fie a doua zi, fiind necesara o cerere, o copie de pe buletinul proprietarului si timbru fiscal.

– adeverinta de la Asociatia de Locatari/Proprietari prin care se atesta ca nu sunt datorii la intretinere pentru imobilul respectiv, adeverinta care alaturi de ultima chitanta de achitare a intretinerii sunt prezentate la primaria de sector unde se vizeaza in urma unor verificari efectuate de directia respectiva.

Certificatul fiscal – atesta faptul ca proprietarul figureaza pe rolul administratiei financiare cu imobilul ce urmeaza a fi vandut, pentru care impozitele sunt achitate la zi, nefiind urmarit pentru eventuale debite sau amenzi catre stat.

– extrasul de Carte Funciara eliberat de ONCPI (Oficiul National de Cadastru si Publicitate Imobiliara), in termen de 2 zile si care are o valabilitate de 3 zile, moment in care imobilul este indisponibilizat si se poate efectua vanzarea, numai la biroul notarial care a efectuat cererea.

Pentru imobil-teren actele sunt urmatoarele:

– titlul de proprietate eliberat de Comisia Judeteana de Stabilire a Dreptului de Proprietate asupra terenurilor.

Aceste titluri de proprietate s-au eliberat proprietarilor carora li s-a reconstituit sau constituit dreptul de proprietate asupra terenurilor, in baza Legii fondului funciar nr. 18/1991.

– certificat de urbanism pentru vanzare emis de catre primarie

– certificat de cazier fiscal

– incheiere de intabulare pe numele proprietarului

– extras de carte funciara

Daca toate actele proprietarului sunt intocmite pentru perfectarea contractului de vanzare-cumparare, partile se prezinta la notariat, moment la care se transmite dreptul de proprietate de la vanzator la cumparator, daca nu prevede altfel contractul, iar transmisia posesiei imobilului in cauza se face la un termen ales de comun acord de parti.

Dupa semnarea actelor biroul notarial se ocupa cu intabularea dreptului de proprietate pentru noul proprietar, acest lucru fiind obligatoriu pentru birourile notariale conform noilor prevederi legale care modifica Legea7/1996 – Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare. Intabularea propriu-zisa are termen de solutionare doua saptamani.

De asemenea, o situatie aparte o ocupa cumpararea unui imobil prin credit bancar, situatie in care semnarea actului de vanzare-cumparare are loc la sediul bancii sau la notariat, potrivit regulamentelor de ordine interioara ale bancii, alaturi de notar.

Pentru proprietarii care dupa incasarea banilor vor sa faca depunerea lor in cont vor avea nevoie la banca de dovada privind existenta fondurilor pe care vor sa le depuna, dovada reprezentand-o contractul de vanzare-cumparare in cauza.

Acestea sunt o parte din problemele pe care le-am intalnit in practica si incercam sa venim inaintea clientilor nostri cu unele lamuriri pentru siguranta vanzarilor.

Av. Timaru Cristina – membra a Casei de avocatura Coltuc