Subantrepriza in domeniul constructiilor. Autorizatia de constructie

Activitatea de constructii este una deosebit de complexa, presupunand munca calificata a unui mare numar de specialisti (instalatori, electrician, zidar etc.). Astfel, cu ocazia incheierii unui contract de antrepriza (sau uzual prestari-servicii) in constructii, o serie de societati comerciale nu au personalul complex sus-mentionat. In aceasta situatie, antreprenorul general (cel care incheie contractul de antrepriza principal) recurge la incheierea cu fiecare in parte – instalator, electrician etc. – a unui contract de antrepriza, creand ceea ce numeste subantrepriza in domeniul constructiilor.

De la inceput trebuie facuta o precizare: legea aplicabila – contractul incheiat completat ca drept comun cu dispozitiile Codului civil – stipuleaza ca un contract de subantrepriza este permis in lipsa de stipulatie contrara conventionala. Deci, art. 1489-1490 C. civ. arata ca in raporturile dintre antreprenor si subantreprenor se aplica regulile de la contractul de antrepriza generala, subantreprenorul avand rolul in aceste raporturi juridice de antreprenor.

Partile intr-un contract de antrepriza sunt antreprenorul (prestatorul in limbajul comun) si clientul.

In situatia nerespectarii unor clauze contractuale si ivirii astfel a unei stari de litigiu, clientul nu poate actiona direct pe subantreprenor, ceea ce poate face este sa se indrepte impotriva antreprenorului general, pentru ca a incheiat contractul cu el si are o relatie contractuala stabilita. Antreprenorul raspunde, la randul sau, fata de client pentru toate lucrarile executate de subantreprenori, dar si de pagubele create de acestia.

O subliniere trebuie facuta: subantreprenorii nu sunt prepusi si deci antreprenorul nu raspunde pe baza art. 1000 alin. 3 C. civ. de faptele ilicite cauzatoare de prejudicii tertilor. Dar si reciproca este valabila – clientul nu raspunde pentru faptele antreprenorului sau subantreprenorului (Francisc Deak, Tratat de drept civil).

Actiunea directa a lucratorilor.

Art. 1488 C. civ. – lucratorii intrebuintati la efectuarea unei anumite lucrari pot cere datoriile lor direct de la client, dar cu precizarea ca o pot face numai daca clientul in momentul cererii (nu alt moment) s-ar gasi dator catre antreprenor. Este o exceptie extrem de utila. Daca nu ar exista acest text legal, lucratorii ar trebui sa-l actioneze pe client in calitatea de creditori ai antreprenorului, intrucat intre acestia nu exista o legatura contractuala.

Ce inseamna acest lucru: daca ar exista in momentul cererii mai multi creditori ai antreprenorului, lucratorii ar veni in concurs cu acestia si astfel ar trebui sa suporte consecintele insolvabilitatii. Deci, exista posibilitatea ca acestia sa primeasca foarte putin sau chiar nimic. Este o masura de ocrotire stabilita expres si limitativ de Codul civil.

Autorizatia de constructie

Sediul principal al materiei – Legea 50/1991 modificata si completata

Ca o masura ab initio la o lucrare de constructie se prevede existenta unei autorizatii.

Legea precizeaza ca aceasta nu se elibereaza atata timp cat situatia juridica nu este definitivata (mai multe persoane au pretentii asupra terenului sau constructiei respective).

In toate cazurile, mai inainte de a incepe executarea, reconstituirea, extinderea unor constructii, trebuie sa existe autorizatia de constructii.

Exista si exceptii – reparatiile, zugravelile care nu au implicatii asupra structurii de rezistenta, unde legea nu prevede aceasta autorizatie.

Lucrarile de constructii pot fi realizate numai de persoane fizice autorizate sau societati comerciale de specialitate, care au, deci, in obiectul de activitate lucrari de constructii.

Fara a trata procedura de obtinere a autorizatiilor, trebuie spus ca autorizarea constructiilor este un atribut exclusiv al organului administrativ, instanta daca este sesizata nu se poate substitui acesteia pentru a da o hotarare care sa tina locul autorizatiei, ci doar poate obliga pe calea contenciosului administrativ la emiterea ei, daca toate conditiile legale sunt indeplinite.

Ce trebuie sa cuprinda o cerere privind eliberarea unei autorizatii de constructie:

– Cerere tip + anexa completata integral si semnata;

– Certificat de urbanism – copie;

– Act de proprietate – in cazul constructiei de balcoane se solicita si titlul de proprietate pentru terenul in indiviziune;

– Avize – indosariate in ordinea din certificatul de urbanism;

– Proiect;

– Foaie de capat;

– Lista semnarii;

– Memoriu Arhitectura + referat verificator pentru constructii mai mari de P+1;

– Memoriu Rezistenta + referat verificare si faze determinante;

– Memoriu Instalatii – electrice, termice, apa-canal;

– Evaluare cost constructie;

– Planse desenate;

– Arhitectura

– PL. Situatie 1:200 (POT, CUT, COTE);

– PL. nivele curente 1:50;

– Sectiune 1:50;

– PL. Acoperis 1:50;

– Toate fatadele 1:50 (cu stampila verificator daca este cazul);

– Rezistenta: PL. Fundatii 1:50;

– Toate detaliile de fundatii (vizate de verificator si expert cand este cazul);

– Se vor intocmi doua dosare distincte;

– Planurile vor avea cartuse stampilate de firma proiectanta in original.

Autorizatie proiectant

Taxa:

– 1% – spatii comerciale, imprejmuiri, birouri, spatii de productie, anexe gospodaresti la locuinte, hale, depozite;

– 0,5% – pentru locuinte din valoarea de investitie.

Av. COLTUC MARIUS VICENŢIU