Bancile se tem de supraevaluarea din piata imobiliara

Primită ca o primă veste bună pe segmentul financiar romanesc postintegrare, renunţarea la obligativitatea avansului pentru creditele acordate persoanelor fizice e departe de a produce efecte notabile. Şi asta nu din cauza vreunor modificări apărute din partea băncii centrale sau vreunei amanări, ci din cauza reticenţei manifestate de principalele bănci comerciale care operează pe piaţă. E adevărat, această reticenţă este pe deplin motivată, toate cercetările relevand faptul că mărirea numărului de împrumutaţi peste nivelul actual se face direct proporţional cu creşterea volumului de credite îndoielnice sau neperformante.

Mai mult, bancherii apreciază că renunţarea la avans va crea o presiune suplimentară, pe preţurile imobilelor, în special – ceea ce va conduce la o umflare şi mai drastică a valorii locuinţelor. Or, opinia analiştilor atat din mediul bancar cat şi din mediul imobiliare este că, cel puţin la nivelul locuinţelor construite înainte de 1989, există oricum o supraevaluare datorată momentului integrării. Bancherii se tem acum ca nu cumva să renunţe la avans, să evalueze imobilul gajat la o anumită sumă şi, peste un an-doi, în caz de neplată, să constate că valoarea de piaţă a scăzut sub cea a împrumutului datorat.

În ipoteza enunţată, cel mai probabil, băncile vor crea un sistem de reducere a avansului, în funcţie de bonitatea clientului: cu cat veniturile acestuia vor acoperi mai substanţial rata lunară de plată, cu atat avansul va fi mai mic (poate chiar zero). Însă, pană la primăvară se pot schimba multe, deoarece există o concurenţă acerbă pe piaţa împrumuturilor, iar segmentul imobiliar este considerat încă departe de valorile existente în UE.

Scriam în urmă cu aproape o lună de zile (ediţia din 23 decembrie 2006) cateva randuri în care apreciam că, deşi banca centrală se va alinia normativelor europene şi nu va mai impune obligativitatea avansului de 25% la creditele pentru persoane fizice, puţine bănci vor marşa la această modificare. Evoluţia din aceste zile pare să confirme teoria anticipată, bancherii fiind reticenţi, dar şi foarte prudenţi.

Piaţa bancară a ajuns la un anumit nivel de maturitate, care permite băncii centrale să relaxeze puţin politica de creditare. Din punctul său de vedere, dar şi pentru armonizarea legislaţiei cu prevederile UE, nu mai este necesar un avans la solicitarea de credite. Totuşi, deşi BNR nu mai condiţionează, fiecare bancă comercială are posibilitatea să menţină, să elimine sau să diminueze avansul cerut la acordarea oricărui împrumut pentru persoane fizice. Sigur, există şi posibilitatea ca, în cazul creditelor imobiliare, riscul suplimentar asumat să fie acoperit printr-o stricteţe mai mare a evaluării garanţiilor.

Analiştii nu estimează însă vreun impact semnificativ al noii norme asupra procesului de creditare.

Sector fierbinte

Cel mai fierbinte sector unde renunţarea la avans pare a fi benefică, la o primă vedere, este cel imobiliar. Vestea că romanii care vor un credit imobiliar sau ipotecar pentru achiziţia sau construcţia unei locuinţe nu vor mai fi obligaţi să plătească avansul de 25% a fost surprinzătoare pentru mulţi. Într-o primă fază, preşedintele Asociaţiei Romane a Băncilor (ARB), Radu Graţian Gheţea, vădit mirat la momentul respectiv de proiectul de normă, a afirmat că noua legislaţie nu va avea nici pe departe un efect de boom pentru credit. Mai mult, cel puţin pe segmentul imobiliar, creşterea cererii, datorată noilor condiţii de creditare, va conduce în mod cert la mărirea unor preţuri care şi aşa sunt foarte sus (integrate -anticipat- în UE).

Mulţi s-au grăbit să interpreteze în mod populist efectele noilor norme: împrumuturi pentru o categorie mai largă de persoane. Bancherii însă, chiar dacă pot fi catalogaţi şi ca avizi de potenţiali clienţi, nu îşi permit să mărească substanţial marja de risc, aşa că preferă să rămană prudenţi. Principala lor temere vine din faptul că piaţa imobiliară romanească este supraevaluată la nivel de preţuri pe multe paliere. Cel mai semnificativ este domeniul apartamentelor comuniste, a căror ieftinire e pronosticată de doi-trei ani, însă refuză să se producă. În atare condiţii, banca se poate trezi că a evaluat o garanţie imobiliară la 100.000 de lei, să zicem, iar peste cinci ani respectiva nu va mai face decat 50.000 de lei. Sigur, între timp clientul a mai plătit ceva, dar nu suficient pentru ca banca să aibă siguranţa oferită de acest avans de 25% practicat la momentul actual. Sigur, mai există şi parghia de intervenţie reprezentată de plafonarea nivelului de îndatorare a persoanelor fizice, care rămane încă în vigoare, şi nu se întrevăd modificări prea curand.

Se caută soluţii

Chiar dacă momentul transpunerii efective în practică a normelor este previzionat a fi undeva la începutul primăverii, bancherii caută ipoteze de lucru şi îşi orientează politicile de creditare ţinand cont de noul cadru legislativ. Se tatonează terenul, mai ales că avem de-a face cu o piaţă cu o concurenţă acerbă. După cum spunea şeful ARB, este suficient ca un actor important să facă pasul către avansul zero, şi trendul se va deplasa către această orientare.

Cel mai probabil însă, conform surselor din piaţa bancară, jocul se va face la nivelul veniturilor. Persoanele cu venituri mari, care acoperă substanţial rata de plată, vor putea beneficia de credite cu avans zero, în timp ce restul vor avea de adus la acordarea împrumuturilor sume care să le mărească bonitatea în faţa băncii. Există şi soluţia clasică a luării în garanţie a imobilului la o valoare mult mai mică decat cea din piaţă la momentul actual (eventual, ţinandu-se cont de previziuni, se poate estima o valoare medie a proprietăţii în orizontul de timp pe care se întinde şi creditul).

Ce ar mai trebui menţionat, atat de trambiţata concurenţă venită din partea băncilor străine nu stă în picioare din două motive: dacă ele vin în Romania, trebuie să respecte condiţiile impuse de BNR. Iar dacă cineva se gandeşte să apeleze la împrumuturi în afara Romaniei, s-ar putea să cheltuiască nişte bani degeaba.